Le déplafonnement du loyer commercial lors de la révision triennale

L’article L.145-38, alinéa 1^er, du Code de commerce introduit tout d’abord le principe de la demande en révision et ses modalités pratiques en ce qu’elle « ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ».

Le principe est celui du plafonnement du loyer révisé qui ne peut excéder une variation suivant l’Indice Trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice Trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judciaire du loyer, à la hausse ou à la baisse.

S’agissant de l’indice applicable, les articles L.112-2 et D.112-2 du Code de commerce disposent que l’ILC est applicable aux activités commerciales ou artisanales. L’application de l’ILAT couvre « notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques ».

L’exception au principe de plafonnement du loyer révisé est prévue à l’article L.145-38 précité : « à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ».

En conséquence, la révision triennale de l’article L.145-38 du Code de commerce ne permet un déplafonnement du loyer commercial qu’à la condition que les trois éléments de l’exception au plafonnement soient cumulativement réunis :

• une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l’activité exercée par le preneur (Cass. Civ. 3^e, 24 mai 2017, n°16-15.043) ;
• étant la cause exclusive d’une variation de la valeur locative de plus de 10% du loyer initial.

L’article R.145-6 du Code de commerce lie les facteurs locaux de commercialité à « l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

Dans un Arrêt du 11 avril 2005, la Cour d’Appel de PARIS (RG n°04/04058) avait jugé que « le caractère matériel de la modification des facteurs locaux de commercialité implique une transformation concrète et non une simple évolution naturelle de l’un des éléments de la commercialité ».

Il appartient donc au Bailleur de faire preuve d’une grande vigilance en déplafonnant le loyer à l’occasion d’une révision triennale car il lui appartiendra de rapporter la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ainsi que des conséquences sur la valeur locative.